La canna fumaria non può essere installata sulla facciata di un edificio condominiale se pregiudica il decoro architettonico ed impedisce agli altri condòmini l’utilizzo delle parti comuni. Lo ha affermato la Corte di Cassazione, che con la sentenza 14598/2021 ha spiegato anche quali parametri prendere come riferimento per valutare l’impatto sul decoro architettonico dell’edificio.

Quando una canna fumaria altera il decoro architettonico?

La Cassazione ha spiegato che il conduttore può utilizzare l’immobile locato secondo le condizioni contrattuali, a condizione che non siano compromessi i diritti dei terzi. Il conduttore può anche utilizzare le parti comuni dell’edificio condominiale nello stesso modo in cui le avrebbe utilizzate il proprietario.
 
I giudici hanno illustrato che, in base all’articolo 1102 del Codice Civile, il conduttore può liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell’edificio”, ma devono essere rispettate alcune condizioni: non deve risultare alterata la destinazione delle tali parti comuni né pregiudicato l’utilizzo agli altri condòmini.
 
La Cassazione ha affermato che spetta ai giudici verificare la legittimità dell’utilizzo delle parti comuni e se l’opera realizzata pregiudichi il decoro architettonico dell’edificio condominiale. L’alterazione del decoro architettonico si verifica, come riportato dai giudici, “non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio”.
 
Non è importante, ha aggiunto la Corte, che la fisionomia dell’edificio sia stata già gravemente alterata da precedenti interventi e che l’opera non sia visibile.

Canna fumaria e decoro architettonico: casi pratici

I giudici hanno esaminato il caso di un locale commerciale, situato in un edificio condominiale. Il locale era stato preso in affitto da un privato che aveva installato una canna fumaria sulla facciata esterna del fabbricato.
 
Come emerso dai rilievi del consulente tecnico d’ufficio (CTU), la canna fumaria era costituita da un tubo di diametro pari a 27 centimetri, che partiva dall’accesso del locale commerciale e proseguiva per tutta la facciata principale.
 
Gli altri condòmini, lamentando che la canna fumaria alterava il decoro architettonico e che i fumi compromettevano la praticabilità del lastrico solare, avevano ottenuto dalla Corte d’Appello la rimozione della canna fumaria e il ripristino della situazione preesistente.
 
Secondo il proprietario e il locatario del locale commerciale, però, la Corte non aveva adeguatamente spiegato il motivo per cui la canna fumaria alterasse il decoro architettonico.

I giudici hanno quindi respinto il ricorso e confermato l’ordine di rimozione della canna fumaria.

Altro caso.

Sempre secondo la Cassazione, con la sentenza n. 25790/2020, si ribadisce che il diritto del singolo condomino all’installazione di una canna fumaria è posto in secondo piano rispetto al diritto di utilizzare equamente le parti comuni da parte di tutti i condomini, ma anche rispetto all’integrità del decoro architettonico del fabbricato.

Una società avendo adibito la propria unità immobiliare (in un condominio) ad attività commerciale di ristorazione, interpellava il condominio per avere l’autorizzazione all’installazione (su un prospetto secondario dell’edificio) di una condotta di aspirazione a servizio del ristorante.

L’autorizzazione veniva negata, per cui la società faceva ricorso presso le aule del tribunale.

Il giudice di primo grado esprimeva parere negativo, poiché riteneva che l’intervento di installazione avrebbe deturpato l’estetica e l’architettura del fabbricato.

La ricorrente, quindi, si rivolgeva alla Corte d’Appello che pure ne respingeva le motivazioni di ricorso.

I giudici avevano ritenuto di applicare al caso l’art. 1102 del c.c., ma la società sosteneva in sua difesa che:

• l’art. 1102 del c.c. non prevedeva il vincolo di rispetto del “decoro architettonico” come esplicitato dall’art. 1120 dello stesso codice, e che i due articoli non fossero sovrapponibili;
• l’installazione della condotta di aspirazione di modeste proporzioni doveva avvenire su una facciata condominiale posteriore e già caratterizzata dalla presenza di altri manufatti installati precedentemente;
• la sussistenza o meno di un oggettivo “decoro architettonico” da salvaguardare.

Il giudizio della Cassazione

Per i giudici della Cassazione, la specifica canna fumaria di aspirazione (in accordo con quanto sostenuto dalla Corte d’Appello) arreca pregiudizio alla linearità dell’edificio:

cagionando un impatto significativo su di una facciata avente mensole, ringhiere, travetti ed altri elementi con caratteristiche di “esilità”, secondo l’idea progettuale del fabbricato.

Gli ermellini confermano l’applicazione dell’art. 1102 del c.c. perché conforme all’utilizzazione di parti comuni dell’edificio condominiale con l’installazione di impianti destinati a servizio esclusivo di un’unità immobiliare di proprietà individuale e aggiungono che spetta al giudice di verificare se l’opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale.

I giudici, infatti, spiegano che se è vero che gli artt. 1102 (uso singolo della cosa comune) e 1120 (uso della cosa comune per l’interesse collettivo) del c.c. non sono sovrapponibili, anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino (art. 1102 c.c.) si applica, per identità di “ratio”, il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall’art. 1120 dello stesso codice.

La facciata rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile.

Per quel che riguarda il concetto di “decoro architettonico” i giudici chiariscono che la sua compromissione:

si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.

In parole povere, ai fini della tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico né rileva che tale fisionomia sia stata già compromessa da precedenti interventi sull’immobile.

Il ricorso, quindi, non è accolto.

CAMIFI – Firenze