Grazie all’art. 1130 bis del codice civile, l’assemblea condominiale, in qualsiasi momento, può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

“Modifiche alla disciplina del Condominio negli edifici” (meglio nota come riforma del condominio) ha in qualche modo rappresentato, per gli operatori del settore, una rivoluzione “copernicana”. Infatti, ha fissato requisiti propedeutici e di formazione continua per l’esercizio della professione di amministratore di condominio, ha individuato specifiche cause di revoca dello stesso, ha integrato e variato la composizione e il contenuto del rendiconto condominiale, ha introdotto regole per la gestione delle morosità condominiali e, infine, ha introdotto la figura del “revisore condominiale” ( art. 1130-bis c.c.).

La Legge 11.12.2012 n. 220 ha apportato molte novità in materia condominiale, soprattutto per quanto riguarda la corretta tenuta della contabilità.

In particolare, l’art. 1130 bis del codice civile ha previsto che l’assemblea condominiale, in qualsiasi momento, può nominare un REVISORE che verifichi la contabilità del condominio di uno o più anni.

Inoltre, la norma prevede che la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Si ritiene possibile, però, che i condomini decidano di ripartire la spesa in modo diverso (per esempio in modo uguale tra essi) in quanto rientra tra le prerogative dell’assemblea determinare liberamente il criterio di ripartizione del costo.

La nomina di un revisore potrà essere utile sia durante il periodo amministrativo per avere un parere sul rendiconto consuntivo da approvare, sia in occasione della nomina di un nuovo amministratore che dovesse riscontrare delle discordanze contabili nella contabilità consegnata dalla precedente gestione.

Nella prassi, è frequente la nomina di un revisore all’atto della presentazione da parte dell’amministratore di rendiconti da approvare per diversi anni, anziché annualmente come di regola si dovrebbe fare.

Il revisore agirà con carattere di indipendenza formale e sostanziale e, alla fine delle sue verifiche contabili, esprimerà un giudizio di attendibilità dei rendiconti e dell’operato dell’amministratore dal punto di vista contabile.

È bene precisare che l’attività di revisione consiste nello svolgimento di attività e riscontri da effettuarsi sui documenti contabili per raffrontarli con il rendiconto del periodo consegnato dall’amministratore. La tecnica di revisione è caratterizzata dal campionamento (si esamina cioè una parte significativa della documentazione e dei movimenti contabili per esprimere un giudizio su tutto l’insieme).

Nella prassi, però, avviene spesso che l’assemblea dei condomini incarichi il revisore di esaminare l’intera documentazione disponibile e non una parte di essa.

Inoltre, a volte, il revisore non si trova nella condizione di potere eseguire una revisione dei documenti contabili; si pensi ai casi in cui la documentazione risulti carente e quindi non possa essere considerata atta a costituire una base di giudizio attendibile.

In questi casi, generalmente, previa approvazione assembleare, si procede a una ricostruzione contabile che il revisore illustrerà nella metodologia da adottare, caso per caso, data la varietà delle situazioni che possono concretamente verificarsi.

I tempi di consegna della relazione finale del revisore devono essere previsti all’inizio del conferimento d’incarico ma è chiaro che, per comprovate necessità, essi potrebbero subire delle variazioni.

La relazione finale del revisore è certamente un documento importante, perché non solo è rivolto ai condomini che troveranno risposta alle loro domande ma potrebbe anche costituire la base per un contraddittorio da svolgersi anche in sede giudiziaria, con l’amministratore che ha gestito il periodo di tempo oggetto della consulenza.

Chi è tenuto a contattare il REVISORE?

Non esiste una figura specifica che ha il compito di contattare un revisore, perché come abbiamo visto il professionista viene nominato dall’assemblea che ne definisce i compiti entro i quali è chiamato a svolgere il proprio mandato.

Se la revisione è richiesta dall’autorità giudiziaria nell’ambito di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) il compito del revisore sarà quello di porre in essere le attività necessarie per rispondere alla richiesta formulata dal Giudice.

Le due figure, amministratore e revisore non si sovrappongono ma si affiancano in un rapporto dialettico: l’amministratore ha il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni, la fruizione dei servizi nell’interesse comune, riscuotere i contributi ed erogare le spese, il revisore ha il compito di verificare la contabilità condominiale intesa come corretto rilevamento dei fatti amministrativi, nel rispetto della normativa civile e fiscale per una completa informazione ai condomini della realtà condominiale.

Quando è necessario ingaggiarlo?

Come specificato dall’art. 1130-bis “l’assemblea di condominio può in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà“.

L’assemblea può nominare il revisore in qualsiasi momento, anche con riferimento a più esercizi finanziari, senza necessariamente presupporre il dubbio di un’irregolarità contabile. 

Dal punto di vista operativo, la nomina di un revisore può essere particolarmente utile:

• nel caso di nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del rendiconto consuntivo per la gestione uscente. In questo caso l’attività del revisore è utile anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile, per dare continuità all’attività amministrativa del condominio;
• nel caso di errori o incongruità anche con riferimento a rendiconti già approvati;
• nel caso di necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo do accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazioni indebite da parte dell’amministratore.

Il revisore dovrà operare nel rispetto del mandato ricevuto. Nello specifico, se l’oggetto della revisione è una contabilità approvata dall’assemblea, le sue verifiche si baseranno principalmente sulla fondatezza e sulla congruità, senza poter entrare nella verifica delle scelte, anche se errate, ma approvate.

Se invece dovrà occuparsi della verifica che riguarda annualità che non sono state approvate o che non sono state presentate, la verifica potrà riguardare anche l’accertamento in termini di legittimità con verifica dei criteri di ripartizione delle spese, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.

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