Distacco utenze condominio per colpa dell’amministratore: in caso di interruzione di luce, acqua e gas per mancato recupero dei crediti il capo condomino è responsabile.
Compito dell’amministratore di condominio è far rispettare il regolamento, attuare le delibere assembleari e curare il recupero delle quote dovute da ciascun condomino onde, col ricavato, provvedere alla gestione e manutenzione dei servizi e delle parti comuni.
Quando l’amministratore viola uno di questi obblighi può essere revocato per giusta causa. Ma la revoca non è sempre agevole e richiede comunque un primo passaggio in assemblea dove non è facile mettersi d’accordo.
Di qui il problema di carattere pratico, più che giuridico: che fare se l’amministratore non agisce contro i condomini morosi e, per causa dei buchi in bilancio, non è possibile pagare i fornitori?
È possibile pretendere il risarcimento del danno dal capo condomino inerte se le società che forniscono al condominio le utenze di luce, acqua e gas interrompono le forniture?
Una risposta a questo interessante quesito è stata fornita, di recente, dal tribunale di Roma. Cerchiamo di fare il punto della situazione in merito agli obblighi dell’amministratore di condominio in tema di recupero crediti.
Recupero crediti morosi: cosa deve fare l’amministratore di condominio?
L’amministratore è obbligato ad agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura del bilancio cui tali crediti si riferiscono. Se non lo fa, egli può essere sollevato dall’incarico per giusta causa con perdita del compenso relativo alle mensilità successive.
«Agire» non significa limitarsi a fare qualche sollecito telefonico o inviare una raccomandata: secondo la giurisprudenza, è dovere del capo condomino avviare le azioni legali contro i morosi, nominando un avvocato affinché presenti una richiesta di decreto ingiuntivo in tribunale e, una volta notificato quest’ultimo, avvii le azioni di recupero con il pignoramento dei beni ed, eventualmente, l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa del debitore.
L’amministratore, sempre nei sei mesi, per costringere i morosi a pagare, può impedire loro il godimento di quei servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato, come il cortile, l’acqua o il riscaldamento (chiudendo, in quest’ultimo caso, le tubature di derivazione che portano le utenze nell’appartamento del soggetto in questione).
A conferma di tutto ciò ci sono le regole sul «mandato», il contratto cioè che lega l’amministratore al condominio: nell’esecuzione dell’incarico, l’amministratore deve agire secondo la «diligenza del buon padre di famiglia».
Cosa succede se l’amministratore non agisce contro i morosi?
L’amministratore che non fa nulla contro i morosi e non recupera i crediti del condominio può essere revocato dall’incarico per giusta causa. Il che significa che, senza dover aspettare la scadenza del mandato (che, come noto, termina dopo un anno), l’assemblea può destituirlo senza dovergli corrispondere alcun risarcimento.
L’assemblea però deve assumere questa decisione a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Se non si riesce a trovare un accordo, anche il singolo condomino può ricorrere al giudice affinché sia quest’ultimo a mandare via l’amministratore per inottemperanza ai propri obblighi.
L’amministratore che non recupera i crediti deve risarcire i danni per l’interruzione delle utenze?
Al di là della possibilità di revocare l’amministratore inerte nei confronti dei morosi, ci si chiede se il condominio possa comunque chiedergli il risarcimento dimostrando di aver subito un danno dalla sua inattività. Di quale danno si può trattare? Sicuramente del mancato pagamento dei fornitori che potrebbero attivare azioni legali contro il condominio, con aggravio di spese. E tra questi potrebbero esserci le società fornitrici dell’utenza della luce, dell’acqua e del gas.
Secondo il tribunale di Roma, se l’amministratore non prova di aver adempiuto correttamente al proprio mandato, adoperandosi per il recupero dei crediti del condominio, risponde dell’eventuale interruzione delle forniture del condominio causate dal mancato pagamento dei relativi servizi.
Quando l’amministratore è negligente?
Un particolare elemento da valutare ai fini dell’individuazione di una condotta diligente è quello relativo alla disponibilità economica del condominio. In termini generali, non c’è responsabilità dell’amministratore se questi non ha potuto eseguire tempestivamente le obbligazioni di pagamento gravanti sul condominio a causa dell’assenza di fondi nelle casse condominiali. Tale esimente da responsabilità, presuppone, però, che l’amministratore abbia diligentemente posto in essere tutte le attività in suo potere al fine di evitare situazioni simili.
Per l’amministratore è sufficiente dimostrare di aver messo in mora in condòmini morosi e non di ricorrere immediatamente al giudice per esigere i pagamenti dovuti. Se, dunque, l’amministratore ha avviato l’iter per il recupero dei crediti vantati dal condominio, difficilmente potrà essere ritenuto negligente e, dunque, contrattualmente responsabile.
