Quando si diviene amministratori di condominio?
Due i modi attraverso i quali si può divenire amministratori di condominio:
1) delibera di nomina cui segue l’accettazione da parte dell’amministratore;
2) presentazione del preventivo dell’amministratore, sua accettazione da parte dell’assemblea e comunicazione della nomina.
La comunicazione della nomina, in quanto accettazione della proposta (art. 1325 e ss. c.c.) non deve essere accettata: quando Tizio viene a conoscenza che il suo preventivo è stato accettato dal condominio Alfa, da allora dovrà essere considerato amministratore.
Si badi: non basta la semplice comunicazione di un condòmino, è necessaria la comunicazione del verbale di assemblea, poiché è dalla conoscenza di quel documento che si ha certezza di essere amministratori. Fino ad allora, la semplice notizia di nomina non ha alcun valore, o almeno non tale valore da fare considerare concluso il contratto di mandato amministratore – condominio.
Variazione dati codice fiscale condominio
Il codice fiscale del condominio è un numero identificativo, ai fini tributari, di ogni specifico condominio.
È compito dei condòmini, in mancanza dell’amministratore, ovvero di quest’ultimo, presentare all’Agenzia delle Entrate istanza per l’ottenimento. È un adempimento obbligatorio per legge – all’assenza del codice fiscale la legge ricollega sanzioni – e gratuito (ottenere il codice fiscale non ha un costo).
Non è solo importante l’ottenimento, ma anche la variazione dei dati. Tra questi i dati del legale rappresentante, cioè dell’amministratore di condominio.
Chi subentra nella gestione, cioè diviene amministratore (quando lo diviene lo s’è detto in precedenza), è tenuto a comunicare immediatamente tale variazione all’agenzia delle entrate.
Materialmente si tratta di presentarsi presso i competenti uffici per depositare il così detto Modello AA5/6 – pdf di variazione dati.
Per la variazione è indispensabile la consegna del verbale dell’assemblea con la esplicita indicazione della nomina dell’amministratore e di un documento di riconoscimento di quest’ultimo.
Variazione firma di traenza conto corrente condominiale
Variato il codice fiscale il nuovo amministratore potrà prendere contatto, se gli è stato detto qual è, con l’istituto di credito presso il quale è acceso il conto corrente condominiale.
Questo aspetto è particolarmente delicato: chi è cessato dall’incarico, leggasi amministratore revocato o dimissionario, «deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi» (art. 1129, ottavo comma, c.c.).
È evidente che se c’è un pagamento in scadenza, il cui ritardo può recare pregiudizio al condominio, allora l’ex amministratore, nelle more del passaggio di consegne dovrà effettuarlo.
Poiché i pagamenti inerenti ai condomini debbono transitare dal conto corrente condominiale, è evidente che la variazione della firma di traenza potrebbe portare problemi, se non addirittura sanzioni, qualora l’amministratore cessato dall’incarico operasse senza averne i poteri.
È evidente, pertanto, che prima di variare la firma di traenza sia consigliabile mettersi in contatto con il proprio predecessore, in modo tale da valutare la tempistica di questo adempimento.
Comunicazioni a fornitori del nuovo domicilio del condominio
Fatture per il consumo di acqua, energia elettrica, gas, oppure per i servizi manutentivi dei beni e servizi comuni: a tutti questi soggetti il nuovo amministratore dovrà comunicare la variazione di legale rappresentanza, sia per incardinare il nuovo rapporto materiale con i fornitori, sia per indicare il nuovo indirizzo al quale inviare le fatture e ogni comunicazione attinente a quello specifico condominio.
Sostituzione targa dell’amministratore
La targa dell’amministratore, che deve essere affissa in un luogo del condominio di maggior uso e accessibile anche a terzi, deve contenere «l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore».
Se la persona dell’amministratore è variata, perché mantenere sul luogo di accesso la vecchia targa? È evidente che uno dei primi adempimenti è proprio questo: affiggere nei luoghi indicati la targa con le informazioni prescritte dalla legge.
Passaggio di consegne
Il passaggio di consegne è quell’attività che chi è cessato dall’incarico deve eseguire. Non è prevista una tempistica di legge, la sua effettuazione può anche prevedere più incontri (es. consegna immediata della gestione corrente e successivamente di quelle precedenti) o in un’unica soluzione.
Dieci giorni, quindici, un mese dalla nuova nomina, molto dipende dalla corposità delle cose da consegnare e dall’organizzazione dello studio del predecessore. Molte responsabilità, l’abbiamo detto citando l’ottavo comma dell’art. 1129 c.c., in questa fase ricadono ancora sull’amministratore cessato.
Ma non è il caso di cincischiare: valutate l’insieme delle circostanze, è bene richiedere formalmente la documentazione (cioè con raccomandata a.r.) quando i tempi di consegna si stanno dilungando oltre modo e all’apparenza senza motivazione.
CAMIFI