Si è rotta la braga della tubatura che porta l’acqua nel tuo bagno. Ora bisognerà rompere le piastrelle del pavimento e del rivestimento, sostituire la braga e ricomporre tutto come prima, probabilmente con dei rivestimenti diversi visto che le vecchie mattonelle non sono più in commercio. Ti chiedi chi pagherà questi lavori: se tu o tutto il condominio.
Cerchiamo di chiarire alcuni aspetti di questa materia.
Cos’è la braga?
La braga è la tubazione – generalmente biforcata – che collega la condotta principale, di proprietà del condominio, a quelle dei singoli appartamenti. In pratica, è il punto di diramazione o, se vogliamo, l’incrocio dove il tubo verticale (che serve tutto l’edificio) si snoda nei vari tubi orizzontali (che servono invece le singole unità immobiliari).
Secondo il vocabolario Treccani della lingua italiana, la braga è, negli impianti idraulici, un tubo di raccordo biforcato che s’inserisce in un condotto verticale di scarico per collegarvi una o più tubazioni secondarie (generalmente, i bocchettoni provenienti dallo scarico degli apparecchi igienici).
Di chi è la braga del bagno?
L’articolo 1117 del codice civile stabilisce che gli impianti debbono considerarsi di proprietà comune «fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza».
Ebbene, la braga è proprio quel famoso “punto di diramazione” cui fa riferimento la norma appena indicata, ossia il raccordo idraulico fra le tubazioni orizzontali e quelle verticali.
Il codice dice chiaramente che, fino alla braga, la proprietà è del condominio; dopo la braga, invece, la proprietà è del condomino.
E la braga? Di chi è?
Rispondere a questa domanda è essenziale per stabilire di chi sia la responsabilità per i danni causati dalla sua rottura e, in definitiva, chi debba pagare per i lavori da eseguire (l’idraulico, il muratore, le nuove mattonelle, ecc.).
Sul punto, c’è stato un forte dibattito in giurisprudenza. La stessa Cassazione ha aderito inizialmente a un orientamento per poi sposare quello opposto. In particolare, una giurisprudenza meno recente sosteneva che la braga fosse condominiale, data la funzione prevalente di raccordo svolto dalla stessa, senza la cui presenza il funzionamento della colonna verticale sarebbe venuto meno.
A questa interpretazione, come detto, si è opposta una più recente secondo cui: «posto che il limite condominiale delle condotte si estende fino al punto di loro diramazione, deve ritenersi in proprietà esclusiva la braga, ovvero l’elemento di raccordo posto tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale di pertinenza condominiale».
Inoltre, dal punto di vista funzionale, la proprietà esclusiva della braga trova conferma nel fatto che questa convoglia le acque di scarico del singolo appartamento nella condotta verticale condominiale.
In un altro precedente, la Corte ha ricordato che, ai sensi dell’art. 1117 codice civile, i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino a punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, e poiché la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso (ed al godimento) di tutti i condomini. La braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini. Insomma, stando a questo orientamento non vi sono dubbi che la braga sia di proprietà del singolo condomino.
Chi paga i danni per la rottura della braga?
Aderendo al più recente orientamento della Cassazione secondo cui la brava è di proprietà non già del condominio ma del singolo condomino, si ha che spetta a quest’ultimo pagare i danni causati dalla sua rottura e sarà sempre lui a dover sostenere le spese per rimettere a nuovo il proprio bagno.
CAMIFI – Firenze