In tempi di superbonus 110% e di assemblee condominiali all’uopo convocate, una parola entrata prepotentemente nel vocabolario collettivo è “general contractor” conosciuto da chi si occupa di lavori pubblici con la parola italiana “contraente generale”.

Chi è il GENERAL CONTRACTOR?

Prima di entrare nel merito del Superbonus 110%, cerchiamo di fare chiarezza su chi è il General Contractor.

La figura del contraente generale, o per meglio dire del General Contractor (GC), è stata introdotta nell’ordinamento nazionale nei primi anni duemila. Il Governo è stato delegato a disegnarne la disciplina con la legge 21 dicembre 2001, n. 443, cd. legge obiettivo, al fine di snellire ed accelerare i tempi di realizzazione delle “opere pubbliche strategiche”: il profilo e le modalità operative del general contractor nei settori pubblici sono stati descritti dal decreto delegato 20 agosto 2002, n. 190. Agli art. 6 e 10 di tale decreto legislativo si sono successivamente aggiunti gli art. del capo II bis del D.Lgs. n. 9 del 2005. L’intera disciplina del GC è infine confluita, nel Codice dei Contratti Pubblici, prima nel corpus del 2006 e poi nel D.Lgs n. 50 del 2016.

Negli appalti pubblici, il contraente generale provvede:

• alla predisposizione del progetto esecutivo e alle attività tecnico amministrative occorrenti al soggetto aggiudicatore per pervenire all’approvazione dello stesso;
• all’acquisizione delle aree di sedime;
• all’esecuzione con qualsiasi mezzo dei lavori;
• al prefinanziamento, in tutto o in parte, dell’opera da realizzare;
• ove richiesto, all’individuazione delle modalità gestionali dell’opera e di selezione dei soggetti gestori;
• all’indicazione, al soggetto aggiudicatore, del piano degli affidamenti, delle espropriazioni, delle forniture di materiale e di tutti gli altri elementi utili a prevenire le infiltrazioni della criminalità, secondo le forme stabilite tra quest’ultimo egli organi competenti in materia.

Ma il General Contractor può essere utilizzato anche in ambito Edilizia Privata?

La figura del General Contractor è sempre stata presente anche nel settore dei lavori privati, con la piccola differenza che da maggio 2020, data di pubblicazione del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), è entrata prepotentemente in tutti quegli interventi che accedono alla detrazione fiscale del 110%, cosiddetta superbonus 110%.

Nell’ambito privato non abbiamo una vera e propria disciplina dedicata; il contraente generale è spesso un costruttore di opere che può realizzare l’opera ad esso affidata con qualsiasi mezzo, cioè anche subappaltandola, in tutto o in parte, a terzi dallo stesso prescelti o coordinati e, inoltre, deve rendere al proprio committente i servizi collaterali (progettazione, acquisizione aree, rapporti con terzi ed indennità agli stessi) necessari alla realizzazione integrante dell’opera.

Il General Contractor: Ecobonus e Superbonus 110%

Quando si parla di General Contractor, si parla di una figura deputata a gestire, quale unico referente, l’intero processo di realizzazione dell’opera poiché affianca alle competenze tradizionali, legate strettamente all’esecuzione dei lavori, anche competenze diverse, multidisciplinari, come possono essere quelle di ambito commerciale o economico-finanziario.

È evidente, quindi, la rilevanza del ruolo che un soggetto siffatto può assumere nei processi innescati dalla recente introduzione del Superbonus. Al di là dell’intervento in sé, è l’intera serie di passaggi previsti dalla normativa a sviluppare la complessità, considerato anche il coinvolgimento di figure professionali solitamente non coinvolte nel mero intervento sull’edificio. Con ciò non facciamo riferimento solo a quei soggetti che, come il commercialista o il tecnico abilitato, hanno un preciso ruolo nello sviluppo della documentazione necessaria; parliamo anche di tutta quella serie di realtà che hanno intuito le opportunità di business derivanti dai vari meccanismi, in primis la cessione del credito d’imposta, e che si stanno organizzando per guadagnarsi uno spazio all’interno del processo.

Da sottolineare, inoltre, che accanto ad una piccola fetta di committenza già intenzionata ad eseguire gli interventi, anche prima dell’avvento del Superbonus, ora la maggioranza degli interessati è composta da soggetti che decidono di affrontare l’intervento solo perché supportati dagli incentivi statali, perché altrimenti o non ne hanno le forze, o non intravedono sufficienti vantaggi.

General Contractor: una garanzia per l’Ecobonus?

È chiaro che una figura con la struttura e le capacità di gestire il processo, come il GC, ha grandi possibilità nel mercato attuale: i committenti chiedono prima di tutto garanzia, che in una situazione nuova e complessa come questa si può raggiungere solo con un alto grado di organizzazione e coordinamento.

I grandi GC non hanno esitato: dall’emanazione del primo decreto in materia è intenso lo sforzo di mezzi e risorse volto ad offrire un servizio di qualità al cliente. Il processo è ancora tutto in divenire, per ora possiamo enucleare due grossi temi al centro di attenzione, strettamente interconnessi: da un lato, la definizione contrattuale di doveri e responsabilità di CG e committente, dall’altro la migliore suddivisione di ruoli e compiti tra GC, committente e altri attori coinvolti, con l’obiettivo di sciogliere alcuni nodi interpretativi e giungere ad un processo ordinato ed efficace.

Per citarne uno, ci si chiede se il General Contractor possa stipulare direttamente il contratto per l’espletamento del servizio di Coordinamento della Sicurezza (CSE), nonché della Direzione Lavori (DL). La normativa nazionale prevede che tali figure vengano nominate dal committente o, nel caso di Coordinatore della sicurezza, dal Responsabile Lavori, ove presente. Per quanto riguarda la nomina di queste due figure nell’ambito dei lavori sottoposti a Superbonus, la normativa non ha previsto deroghe alla regola generale, quindi ad una prima analisi pare che la loro nomina sia un compito che debba permanere in capo al committente.

Ma affidando il Superbonus al General Contractor, io come committente, devo sostenere delle spese in proprio o ci pensa a tutto lui?  

Considerate le complessità di gestione delle pratiche da superbonus (verifiche preliminari, progettazione, esecuzione con l’aggiunta della cessione del credito), il General Contractor si è proposto a privati e condomini come soggetto in grado di risolvere tutte le problematiche.

Ciò su cui si è riflettuto in questi ultimi mesi, riguarda:

• la possibilità per il general contractor di progettare senza la costituzione di una società di architettura e ingegneria;
• la deducibilità dei costi relativi ai servizi resi dal General Contractor.

Mentre sul primo punto si attendono chiarimenti ufficiali dagli Enti preposti al controllo, sul secondo punto registriamo una risposta dell’Agenzia delle Entrate – Direzione regionale della Lombardia all’interpello 904-334/2021 presentato da un contribuente proprio per capire quali costi è possibile portare in detrazione al 110% nel caso di intervento realizzato da un General Contractor.

Dopo aver chiarito i presupposti di accesso alla detrazione fiscale del 110% prevista dall’art. 119 del Decreto Rilancio, l’Agenzia delle Entrate ha ripreso la sua circolare n. 24 dell’8 agosto 2020, nella quale ha chiarito che il bonus 110% spetta anche per talune spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del superbonus 110% a condizione che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato.

Si tratta:

• delle spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione);
• degli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (ad esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori).

Quali sono le spese per le quali spetta l’agevolazione?

Ricordiamo che l’art. 5 del Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 (c.d. Decreto Requisiti tecnici) riporta l’elenco di tutte le spese che rientrano nelle detrazioni fiscali previste per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.
CAMIFI – Firenze