Prima di entrare nel vivo della questione, cerchiamo di fare una premessa.

Quando un condomino viene considerato moroso?
Il condomino moroso è quello che non ha pagato le quote condominiali, sia che si tratti delle quote ordinarie (quelle cioè relative alla gestione ordinaria dell’immobile), che di quelle straordinarie (dovute per spese occasionali come, ad esempio, la ristrutturazione o la riparazione di parti danneggiate).

Si è ufficialmente morosi nel momento in cui scade il termine di pagamento. Ma qual è precisamente questo momento? Nessuna norma di legge si occupa di stabilire quali sono i termini di pagamento delle quote condominiali, sicché tale risposta va desunta dalle regole generali in materia di obbligazioni contrattuali.

Ai sensi dell’articolo 1183 del Codice civile, se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente.

Questo significa che, in ambito condominiale, se il regolamento di condominio o il verbale d’assemblea (che approva il preventivo di gestione e il relativo riparto) non dispongono diversamente, ogni condomino è tenuto a pagare le proprie quote all’inizio di ogni mese di riferimento, quindi in anticipo. E questo perché solo così è possibile far fronte alle spese per la gestione dei servizi e dei beni comuni necessari al funzionamento del condominio.

Quindi, ad esempio, le bollette condominiali del mese di marzo andranno versate il 1° marzo e non il 31, alla fine del mese.

Come anticipato, però, è sempre ammessa la possibilità di disciplinare diversamente le scadenze; ad esempio, il condominio potrebbe stabilire che i pagamenti debbano avvenire alla fine di ogni mese, di ogni bimestre, trimestre e così via.

Quanto invece agli eventuali conguagli o alle spese straordinarie queste devono essere pagate solo dopo che l’assemblea ne avrà approvato i relativi importi.

A riguardo il tribunale di Cagliari ha detto che «Al fine di stabilire il momento in cui sorge l’obbligo di pagare i contributi condominiali, rileva la diversa origine della spesa condominiale. Occorre, infatti, distingue i costi necessari alla manutenzione ordinaria da quelli attinenti ad interventi comportanti innovazioni o di straordinaria amministrazione. Nella prima ipotesi, l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale di manutenzione e conservazione delle parti comuni o di prestazione dei servizi, sul presupposto che l’erogazione delle spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale, trattandosi di esborsi prevedibili e rientranti nei poteri dell’amministratore; nella seconda, ipotesi, invece, l’obbligo in capo ai condomini è conseguenza diretta della delibera assembleare».

Fino a qualche tempo fa, tanti erano i dubbi in merito all’eventuale ripartizione delle spese in presenza di un condomino moroso. La recente riforma (Legge 11.12.2012 n. 220) ha sancito nuove regole che, da una parte tutelano il diritto del creditore e dall’altro quello dei condomini in regola con i pagamenti.

In caso di morosità di un condomino, il nuovo articolo 63 disp. att. c.c. così come modificato dalla riforma del condominio, sancisce un vincolo di solidarietà tra i condomini. Ciò significa che se uno di essi risulta moroso, il creditore potrà esigere il pagamento dagli altri anche se sono in regola con i versamenti.

Tuttavia la norma impone un limite: il creditore può rivalersi sugli altri condomini ma solo dopo aver agito (senza risultato) verso il condomino moroso (cd. preventiva escussione).

Per poter chiedere il pagamento agli altri, non é sufficiente un qualsiasi tentativo di ottenere il pagamento dal soggetto moroso: il creditore deve poter dimostrare di aver provato a ottenere il pagamento con “ragionevole sforzo” e che non vi siano beni da pignorare al debitore tali da soddisfare il credito vantato.

Cosa fare?

L’attore che deve intervenire per primo è l’amministratore: entro 180 giorni (sei mesi) dalla chiusura del bilancio d’esercizio deve agire giudizialmente contro il condominio moroso e può farlo tramite un decreto ingiuntivo, ossia il provvedimento di un giudice che impone al debitore di pagare entro 40 giorni dalla ricezione dello stesso.

Prima di agire legalmente e rivolgersi al tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo, solitamente l’amministratore tenta delle vie più soft:

• Una lettera di sollecito, redatta da egli stesso, nel quale esorta il condomino a pagare i suoi debiti entro tot tempo (di solito quindici giorni);
• Se la lettera di sollecito non sortisce alcun esito, può inviare al debitore una lettera di diffida e messa in mora, nella quale per l’ultima volta lo esorta al pagamento e, in mancanza del quale, sottolinea che sarà costretto ad adire le vie legali.

Se i tentativi risultano vani, all’amministratore non rimane altro che il decreto ingiuntivo. Per chiedere decreto ingiuntivo al tribunale, l’amministratore non ha neanche bisogno della delibera assembleare che lo autorizzi. Inoltre, anche se il debitore si oppone al decreto ingiuntivo, esso é immediatamente esecutivo.

Attenzione !!!!

Solo se il debitore non paga e non si trovano beni atti a saldare il debito, le quote saranno dovute dagli altri condomini.

Chi paga le spese dell’Avvocato?

Il ricorso a un avvocato comporta delle spese per il condominio. 

L’amministratore provvede a pagare queste parcelle utilizzando i fondi presenti nel conto corrente condominiale oppure chiedendo il denaro ai condomini in base alle tabelle millesimali. Una volta pagate, queste spese verranno addebitate al condomino moroso: gli altri quindi devono solo anticiparle, dopo dovranno essere rimborsate.

Ma occorre far precedere il tutto da solleciti?

Prima di adire le vie legali e quindi chiedere il decreto ingiuntivo al giudice, solitamente l’amministratore tenta di risolvere la questione in via bonaria, inviando all’inquilino moroso una semplice lettera di sollecito. La lettera va spedita tramite raccomandata A/R e deve contenere il dettaglio delle spese dovute dal condomino.

Attenzione però!

La lettera di sollecito non interrompe il termine entro cui adire le vie legali. 

In caso di esito negativo della lettera, l’amministratore ha sempre sei mesi di tempo per chiedere il decreto ingiuntivo e i sei mesi vanno conteggiati dalla data di chiusura del bilancio condominiale in cui risultano i debiti.

Occorre la messa in mora del condomino moroso?

Se il primo sollecito non va a buon fine, l’amministratore ha un ulteriore possibilità prima di procedere con la richiesta di decreto ingiuntivo: la messa in mora (ex. art. 1219 c.c.), che é una lettera più formale rispetto al semplice sollecito e costituisce l’ultimo avviso prima di procedere con le vie legali. 

Se anche questo tentativo non va a buon fine, non rimane altro che il decreto ingiuntivo.

Anche questa volta però Attenzione!

La lettera di sollecito così come la lettera di messa in mora non sono obbligatorie, ma sono solo degli strumenti in più per l’amministratore che vuole provare a risolvere la questione bonariamente, senza dover ricorrere alla giustizia e sopportare le spese legali (che devono essere anticipate dagli altri condomini).

Come si procede per richiedere il Decreto Ingiuntivo?

Ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c, se un condomino risulta moroso, l’amministratore può chiedere al tribunale un decreto ingiuntivo. 

Per tale decreto: non occorre l’approvazione dell’assemblea ed esso, anche se il condomino moroso presenta opposizione al decreto, è comunque subito esecutivo.

Il decreto ingiuntivo di questo tipo é un procedimento ad hoc per le questioni condominiali: é molto più veloce ottenerlo rispetto ai decreti ingiuntivi chiesti in altri casi. 

Ottenere il decreto é più veloce, poiché esso é:

• Certo (c’è la delibera assembleare che ha approvato il rendiconto);
• Liquido (la somma dovuta é precisamente individuata);
• Esigibile (lo stato di morosità fa maturare quote da pagare).

Nuovamente Attenzione!

La legittimazione passiva del procedimento appartiene solo al proprietario dell’immobile. Ciò significa che il decreto ingiuntivo va proposto verso il proprietario e non verso il conduttore. L’inquilino infatti, se non ci sono accordi scritti diversi, non é tenuto a pagare determinate spese condominiali (art. 5 Legge 392/1978).

E’ possibile procedere con una Sospensione servizi comuni?

In caso di morosità che si protrae oltre i sei mesi, l’amministratore condominiale può interrompere al debitore l’uso dei servizi comuni di cui é possibile il godimento separato (arti. 63, co. 3, disp. att. c.c.). In base alla recente riforma del condominio, non occorre più neanche che tale sospensione sia autorizzata dal regolamento condominiale.

Se l’amministratore non vi provvede di sua spontanea iniziativa, la decisione può anche essere presa dall’assemblea condominiale.

Inutile dire…….Attenzione!

L’amministratore può sospendere solo l’uso di servizi che non siano essenziali, in quanto salvaguardati dalla Costituzione italiana (art. 32). 

Può per esempio sospendere l’uso dell’ascensore, ma non quello di fornitura dell’acqua (Tribunale di Brescia ordinanza n. 15600 del 29 settembre 2014).

Per quanto riguarda invece la fornitura del riscaldamento centralizzato, ci sono ancora pareri discordanti: il Tribunale di Milano Sezione IX civile, con l’ordinanza del 24 ottobre 2013 ha ordinato l’immediato ripristino del riscaldamento a un condomino risultato moroso. Di diverso parere il Tribunale di Roma che, con l’ordinanza del 27 giugno 2014, ha consentito l’interruzione della fornitura di riscaldamento.