Il distacco del condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento è legittimo, laddove esso non comporti né aggravio di spese per coloro che continuano a fruirne, né squilibri termini per l’erogazione del servizio. 

Posto ciò, il condomino che si è distaccato dall’impianto centralizzato di riscaldamento deve contribuire alle spese di esercizio solo in relazione ai c.d. consumi involontari (quota di inefficienza dell’impianto), poiché, in caso contrario, vi sarebbe un incremento dei costi sostenuti dagli altri condomini (vedi Cass. civ. sez. II, 30 marzo 2006, n. 7518; Trib. Roma 2 gennaio 2019, n. 8; Trib. Savona 3 maggio 2018, n. 502).

La quota dell’inefficienza dell’impianto è determinata da due variabili: da un lato, il fatto che il condomino, che si è distaccato dall’impianto, si avvantaggia della dispersione del calore erogato nelle unità contigue e, dall’altro, la circostanza che la messa a terra ed il mantenimento in funzione dell’impianto centralizzato comporta l’immissione dell’acqua calda non solo nei tratti di tubazioni di pertinenza esclusiva e nei radiatori, ma anche nelle tubazioni condominiali.

Infine, vi è l’obbligo in capo al condomino, in caso di distacco dall’impianto centralizzato, di partecipazione alle relative spese per la manutenzione del detto impianto e per la conservazione dello stesso, come previsto nella disposizione del codice civile art. 1118, comma 4.

Chi si dota di un impianto autonomo deve contribuire a pagare le spese per la manutenzione e per i consumi involontari. 

La sentenza n. 26185/2023 della Cassazione ha indicato quali sono le regole per il distacco dal riscaldamento centralizzato: distacco permesso solo a determinate condizioni.

1. Quando è possibile il distacco dal riscaldamento centralizzato?

Un condomino può distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato senza necessità di ottenere l’approvazione degli altri condomini. Questa possibilità è subordinata alla dimostrazione che il distacco non comporti maggiori spese per gli altri condomini né squilibri nel funzionamento dell’impianto.

Tale prova va fornita tramite una perizia da esibire in assemblea, redatta da un tecnico del settore.

• i rilievi sull’abitazione e sullo stabile;
• le caratteristiche dell’impianto centralizzato per l’individuazione del calore di cui il singolo appartamento beneficerà in ogni caso;
• la dichiarazione dell’ingegnere circa il non depotenziamento dell’impianto centralizzato e l’assenza di danni al condominio;
• la quantificazione economica del beneficio determinato dall’induzione del calore derivante dal riscaldamento centralizzato;
• il rispetto delle distanze con le altre abitazioni per lo scarico dei fumi.

Una volta predisposto tale documento, nulla e nessuno potrà impedire al condòmino di procedere al distacco. Tuttavia, una preventiva comunicazione all’amministratore e un passaggio in assemblea per l’avallo dell’operazione appaiono ugualmente necessari. L’assemblea non potrà mai opporsi al distacco senza una controperizia, o una esplicita richiesta di integrazioni alla perizia esibita dal condòmino, e non potrà nemmeno richiedere integrazioni all’infinito. La Cassazione (sent. n. 28051/18) ha stabilito che le clausole regolamentari che escludono il distacco sono illegittime, poiché lesive di un diritto assoluto del proprietario dell’appartamento.

• Quali sono gli obblighi del condomino che si distacca?

Nonostante il distacco, il condomino rimane responsabile del contributo alle spese necessarie per la conservazione e la manutenzione straordinaria dell’impianto termico comune. Egli dovrà partecipare anche alla sostituzione della caldaia, essendo quest’ultima considerata parte comune dell’edificio e potendo sempre decidere, in un momento successivo, di riallacciarsi all’impianto comune. In sintesi, anche dopo il distacco, il condomino rimane sempre comproprietario dell’impianto centrale e deve quindi continuare a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché all’adeguamento del bene stesso. L’esonero dal contributo alle spese per la manutenzione e l’adeguamento dell’impianto centralizzato è possibile solo con il consenso unanime di tutti i condomini. Senza tale accordo, il condomino distaccato deve continuare a sostenere gli oneri relativi all’impianto.

• Il condomino distaccato partecipa alle spese di consumo?

L’assemblea può negare il distacco quando questo implica maggiori oneri per i condomini. Tuttavia, il rinunciatario, per procedere ugualmente al distacco, può offrirsi di rimborsare i maggiori oneri che gli altri condòmini devono sopportare come conseguenza della diminuzione del numero dei contribuenti rimasti collegati all’impianto. In ogni caso, egli deve pagare una quota forfettaria stabilita dall’assemblea come compensazione del calore di cui l’unità immobiliare staccata continua, comunque, indirettamente a godere vista la sua collocazione nell’edificio condominiale. In pratica, si tratta delle cosiddette “dispersioni di calore” (anche chiamate “consumi involontari”). Tale quota non può superare la metà della bolletta e va ad ogni modo ripartita tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi.