COME FUNZIONA il Superbonus del 110%?

Vi forniamo in questo post, le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate con i lavori ammessi, i requisiti necessari e le indicazioni pratiche relative al nuovo Superbonus al 110% per tutti coloro che avranno intenzione di eseguire fino al 31 dicembre 2021 una ristrutturazione che migliora l’efficienza energetica degli edifici e che ne riducono il rischio sismico.

Il Decreto Rilancio ha introdotto il cosiddetto Superbonus: una detrazione del 110% sulle spese sostenute per chi effettuerà interventi di isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e riduzione del rischio sismico nei propri CONDOMINI o abitazioni singole.

La detrazione fiscale del 110% vale per i lavori effettuati dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e sarà suddivisa in 5 rate di pari ammontare.

Il Superbonus: quali sono i tipi di intervento che danno diritto alla detrazione?

Gli interventi che danno diritto alla detrazione del 110% sono sostanzialmente di due tipi e possono riguardare sia la singola unità immobiliare che il condominio.

Vediamoli nel dettaglio:

• Interventi di isolamento termico delle superfici opache inclinate, verticali e orizzontali (delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno, i vani non riscaldati o il terreno) che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia indipendente e disponga di accesso autonomo all’esterno. Gli interventi di isolamento devono rispettare i requisiti di trasmittanza U indicati nel decreto del Mise dell’11 marzo 2008. I materiali isolanti utilizzati, inoltre, devono rispettare i criteri ambientali minimi stabiliti dal decreto dell’11 ottobre 2017 firmato dal ministro dell’Ambiente e della tutela del territorio e del mare. La detrazione spetta per una spesa massima di 40.000 euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità. Se l’edificio ha più di 8 unità abitative la spesa massima si abbassa a 30.000 euro a unità. Per gli edifici unifamiliari o per gli appartamenti in condominio ma con accesso autonomo all’esterno la spesa massima detraibile è di 50.000 euro.
• Interventi condominiali per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento (nel caso si installino pompe di calore reversibili) e alla produzione di acqua calda sanitaria.

Gli impianti centralizzati devono essere dotati di:
– generatori di calore a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A;
– generatori a pompa di calore, ad alta efficienza, anche con sonde geotermiche;
– apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro;
– sistemi di microcogenerazione che conducano a un risparmio di energia primaria (PES) pari almeno al 20%;
– collettori solari;
– esclusivamente per i Comuni montani è ammesso anche l’allaccio al teleriscaldamento.

La detrazione spetta anche per le spese di smaltimento o bonifica dell’impianto sostituito e per la sostituzione della canna fumaria collettiva esistente con sistemi fumari multipli o collettivi nuovi compatibili con apparecchi a condensazione. La spesa massima per usufruire del 110% è di 20.000 euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici fino a 8 unità. Se le unità sono più di 8 la spessa massima per ognuna si abbassa a 15.000 euro.

• Interventi su edifici singoli (o dell’unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano indipendenti e dispongano di accesso autonomo all’esterno) per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti aventi le stesse caratteristiche di quelli appena visti per gli interventi condominiali, con l’aggiunta per le aree non metanizzate, dell’installazione di caldaie a biomassa con prestazioni emissive almeno pari alla classe di qualità 5 stelle. La detrazione spetta anche per le spese di smaltimento o bonifica dell’impianto sostituito. La spesa massima per usufruire del 110% è di 30.000 euro.

Il Superbonus del 110% spetta anche per alcuni interventi che vengono eseguiti congiuntamente ad almeno uno di quelli appena visti. In particolare, viene riconosciuto per:

• altri lavori di riqualificazione energetica, la detrazione del 110% spetta anche su questi lavori nei limiti di spesa relativi a questi ultimi;
• l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici;
• installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica e di sistemi di accumulo a questi integrati.

In particolare, in caso di installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e alla contestuale o successiva installazione di sistemi di accumulo degli stessi, la detrazione del 110% spetta su una spesa massima di 48.000 euro e comunque entro il limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico per ogni singola unità immobiliare. La detrazione è vincolata alla cessione in favore del GSE dell’energia non autoconsumata in sito o non condivisa per l’autoconsumo.

La detrazione del 110% spetta per un limite di spesa più basso, cioè di 1.000 euro per ogni kWh nel caso in cui sia contestuale anche un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica.

La detrazione non spetta se si percepiscono altri incentivi pubblici e altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale, compresi i fondi di garanzia e di rotazione e gli incentivi per lo scambio sul posto.

Gli interventi antisismici che danno diritto alla detrazione del 110% sono tutti quelli compresi nell’attuale Sismabonus. Sono detraibili anche le spese sostenute per la realizzazione congiunta di sistemi di monitoraggio strutturale continuo ai fini antisismici.

Se, al posto della detrazione, si decide di cedere il credito corrispondente a un’impresa di assicurazione con la contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione del premio assicurativo, al posto del 19% spetta per il 90%.

Chi ha diritto al Superbonus?

Per le persone fisiche, l’utilizzo delle detrazioni è ammesso su al massimo due unità immobiliari, oltre agli eventuali interventi su parti comuni condominiali. In ogni caso, la detrazione massima che ogni contribuente può ottenere è pari all’imposta annua che dovrebbe versare, se si è incapienti, la parte di detrazione non goduta non può esser recuperata negli anni successivi o chiesta a rimborso. Sono in ogni caso escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 cioè le abitazioni di lusso.

La spesa deve essere sostenuta da:

• condomini
• persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
• dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica (in questo caso la detrazione è possibile per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022);
• dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• dalle ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale e dalle associazioni sportive dilettantistiche (per queste ultime solo per la parte di immobile destinato agli spogliatoi).

Per usufruire della detrazione si deve possedere o detenere l’immobile in base a un titolo idoneo. In particolare, la detrazione spetta:

• ai proprietari e nudi proprietari;
• ai titolari di un diritto reale di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• ai locatari o comodatari (previo consenso del legittimo possessore);
• ai familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile ristrutturato, a condizione che sostenga le spese e siano intestati a lui bonifici e fatture;
• al convivente more uxorio del proprietario dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato.

La spesa massima detraibile è riferita all’immobile, da dividere tra gli aventi diritto in base alla quota di spesa sostenuta.

Come ottenere la detrazione?

In attesa dell’emanazione del decreto attuativo del Mise che conterrà i requisiti necessari per ogni intervento, al momento la normativa prevede che per ottenere la detrazione del 110%, gli interventi, nel complesso, devono assicurare il miglioramento di almeno 2 classi energetiche (ad esempio dalla D alla B). Se questo “salto” di 2 classi non è possibile perché l’edificio è già nella penultima classe energetica, bisogna comunque ottenere il passaggio alla classe energetica superiore. Il passaggio di classe va dimostrato con l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), ante e post-intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Possono essere detratti anche gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Gli interventi relativi all’ecobonus devono essere asseverati da tecnici abilitati per il rispetto dei requisiti e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.Una copia dell’asseverazione viene trasmessa in via telematica all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie e lo sviluppo economico (ENEA).

Gli interventi relativi al Sismabonus devono essere asseverati da professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza. I professionisti incaricati attestano anche la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

L’asseverazione per Ecobonus e Sismabonus viene rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori.

In alternativa alla fruizione della detrazione in dichiarazione dei redditi, è possibile optare per la cessione della detrazione sottoforma di credito d’imposta e ottenere lo sconto immediato da parte del fornitore se la cessione avviene nei suoi confronti oppure si può optare per la cessione a terzi, comprese banche e finanziarie.

Quali sono i quorum deliberativi nel condominio?

Come abbiamo visto sopra, ammessi al Superbonus 110%, sono anche gli interventi effettuati dal condominio per isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio (c.d. cappotto termico), nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

Ai fini della realizzazione di questi lavori è, comunque, necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale.

In linea generale, è l’art. 1108 del codice civile a disciplinare l’approvazione condominiale delle innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione.

In questa disposizione normativa si legge che:

“Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa”.

Il Decreto di agosto alleggerisce notevolmente il predetto quorum laddove si tratti di approvare interventi che danno diritto al Superbonus 110%.

Infatti, inserendo il nuovo comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio, si stabilisce che “

“le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione dei citati lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Dunque, resta ferma che l’approvazione deve avvenire a maggioranza dei partecipanti all’assemblea ma questi devono rappresentare almeno 1/3 (e non invece i 2/3) del valore dell’edificio condominiale.
CAMIFI – Firenze